Maison de l'Urbanisme Famenne-Ardenne
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Le permis d'urbanisme pas à pas


Cette rubrique tente d'expliquer les différentes étapes suivies avant l'obtention d'un permis d'urbanisme. La procédure décrite peut varier en fonction du projet de base.

 

Projet

Avant toute chose, il est nécessaire de définir clairement un projet. En effet, de celui-ci dépendra le type de procédure à suivre et sa durée. Certains actes et travaux requièrent l'octroi d'autorisation, d'autres pas. De même, seuls certains permis d'urbanisme imposent le concours d'un architecte. Ces informations sont disponibles aux articles 84-262-263-265 du CWATUPE. Malheureusement ces articles sont complexes et leur seule lecture ne permet pas toujours de trouver l'information recherchée. Pour tout éclaircissement, n'hésitez pas à contacter la MUFA ou le service urbanisme de votre commune.

 

L'article 263 du CWATUPE est consacré aux actes et travaux nécesitant une déclaration urbanistique préalable. Cette procédure a pour objectif d'informer le Collège communal de la réalisation d'actes et travaux. Il ne s'agit donc pas d'une autorisation mais bien d'une information. Un dossier décrivant précisément les travaux projetés doit être remis à la Commune. Dans les quinze jours, s'il est complet, le Collège déclare la recevabilité de la déclaration et vous pouvez commencer les travaux.

 

Dans la phase de réflexion, il est essentiel de garder à l'esprit que votre projet doit être cohérent avec son environnement et avec les différents règlements en vigueur. Ainsi, par exemple, on ne construit pas une maison n'importe où, n'importe comment. Tous les terrains ne peuvent pas être construits. Le Plan de Secteur définit les zones du territoire susceptibles d'être urbanisées. De plus, l'apparence de votre maison doit répondre à certains critères de hauteur de façades, de matériaux, de coloris... Ces impératifs vous seront décrits en vous rendant au service urbanisme de votre commune.

Pour ne pas se voir refuser un permis, il est donc essentiel de se rendre à l'administration communale afin de connaître les possibilités de construction et les prescriptions y afférentes. Votre architecte peut déjà vous accompagner dès ce moment.

 

Dans le cas d'agrandissement, un premier contact avec la commune est également conseillé avant l'introduction d'un dossier de demande de permis. De même lorsqu'aucune autorisation n'est requise, il est recommandé de rencontrer le conseiller en aménagement du territoire de votre commune afin de vérifier que vous répondez bien aux critères de dispense de permis et que vous ne vous trouvez pas en porte-à-faux avec l'un ou l'autre règlement.

 

Dépôt du dossier

Une fois le projet établi, il faut monter le dossier de demande de permis d'urbanisme. Lorsque le concours d'un architecte est obligatoire, c'est lui qui réalisera les plans et rassemblera les différentes pièces. Lorsque sa participation n'est pas imposée par la loi, vous pouvez réaliser vous-même les plans.

 

 Le dossier comprend différents documents qui permettent de comprendre le projet et sa place dans son environnement immédiat - plans, photos, cartes... Il rassemble aussi plusieurs documents administratifs dont un extrait du plan cadastral (délivré par l'administration du cadastre), l'inscription de l'architecte à l'ordre des architectes... Les articles 284 à 295 du CWATUPE décrivent la composition des demandes de permis.

La demande de permis est déposée à l'Administration communale contre un récépissé de dépôt. A partir de ce moment, la Commune dispose de quinze jours pour analyser la demande et la déclarer complète ou non. Si elle est complète, un accusé de réception vous est transmis.

 

Consultation

Selon les particularités du projet, l'avis de certaines instances sera sollicité. Ces organismes ont un délai de trente jours pour remettre leur avis. Passé ce délai, l'avis est réputé favorable par défaut. Si l'avis est défavorable, des modifications devront, à l'initiative de la commune, être apportées au projet. Une nouvelle consultation pourra alors être réalisée. L'avis peut aussi être favorable conditionnel. Dans ce cas, le permis imposera le respect des conditions fixées.

 

Quelques exemples d'organismes régulièrement consulté :

 
 

 - SRI (Service Régional d'Incendie) consulté, par exemple, lors de la création d'un nouveau logement dans un logement existant ;
 - Parc Naturel consulté pour tous les projets situés dans son périmètre ;
 - Fluxys, SWDE, TEC consultés lorsqu'un projet se situe à proximité d'une de leurs installations ;
 - DGO1, Direction du Service public de la Wallonie qui gère les routes régionales, consulté lorsqu'un projet s'implante le long d'une voirie régionale ;
 - CCATM - Commission Consultative en Aménagement du Territoire et Mobilité - consultée notamment pour les permis dérogatoires ;
 - ...

Enquête publique

Lorsqu'un projet ne respecte pas les impositions fixées par les règlements en vigueur, le projet est dit dérogatoire et une enquête publique est réalisée. Les dérogations ne peuvent être accordées qu'à titre exceptionnel et doivent donc être solidement motivées. Par exemple, si un règlement communal d'urbanisme impose une hauteur de façade de 4,5 m mais que, par la configuration du terrain très en pente, la façade avant ne peut dépasser 3 m.

 

L'objectif d'une enquête publique est d'informer les citoyens sur les travaux envisagés afin qu'ils puissent faire part de leurs remarques et observations. Pour ce faire, une affiche signalétique est disposée sur les lieux des futurs travaux et un courrier est envoyé à tous les riverains dans un rayon de 50 m du lieu concerné. Les observations sont attendues à la commune dans les 15 jours. En fonction des remarques, le projet pourra être revu et/ou une réunion d'information pourra être organisée.

 

Fonctionnaire délégué (FD)

Le fonctionnaire délégué gère une direction extérieure de la DGO4. Il s'agit de la Direction du Service public de Wallonie dédiée à l'aménagement du territoire, à l'urbanisme, au patrimoine et à l'énergie.

 

Entre autres choses, le fonctionnaire délégué remet des avis sur les demandes de permis qui lui sont soumises. Selon les cas, le Collège doit suivre cet avis ou peut aller à son encontre dans sa décision d'octroi de permis.

 

Lorsqu'une commune n'est pas en régime de décentralisation, elle envoie tous les dossiers de demande de permis accompagnés de l'avis du Collège au Fonctionnaire délégué. Dans les 35 jours, ce dernier fait part de son avis. Si la commune est en décentralisation, elle ne lui fera parvenir que les dossiers dérogatoires.

 

Octroi du permis

Une fois tous les avis rassemblés, le dossier est présenté (ou re-présenté) au Collège communal qui décidera de l'octroi ou du refus du permis d'urbanisme. La décision est ensuite envoyée au demandeur, au Fonctionnaire délégué et à l'architecte s'il échet. Une fois le permis obtenu, le demandeur doit encore patienter trente jours avant de débuter les travaux. En effet, le FD peut encore aller à l'encontre de la décision communale et suspendre le permis. Le demandeur possède également un droit de recours.

Une fois le permis octroyé, les travaux doivent débuter dans les deux ans et être achevés dans les cinq ans sous peine de péremption de permis.

 

Et les délais dans tout ça ?

Des délais précis sont fixés par le CWATUPE pour toutes ces étapes. Ils sont également mentionnés sur les différents documents transmis par la commune.

 
Exemples : 15 jours après le dépôt du dossier sont laissés à la commune pour analyser sa complétude,

                  30 jours sont donnés aux instances consultatives pour la remise de leur avis.

 

Selon la nature du permis et les étapes nécessaires, il faudra de 30 à 115 jours pour obtenir un permis d'urbanisme. Si, à la suite d'une étape, le projet doit être modifié, il faut ajouter au délai de base le temps nécessaire à la modification des plans. De plus, si les modifications apportées sont conséquentes, il faudra peut-être recommencer une enquête publique, solliciter à nouveau des avis...

 
  • 30 jours : pas d'avis du FD, pas d'avis de commissions et/ou services, pas d'enquête publique (cas simple dans une commune décentralisée)

  • 70 jours : pas d'avis FD, avis commissions et/ou services et/ou enquête publique

  • 75 jours : avis FD, pas d'avis commission et/ou services, pas d'enquête publique (cas simple pour une commune non décentralisée)

  • 115 jours : avis FD, avis commission et/ou services et/ou enquête publique

 

Et le coût ?

Le coût des différentes procédures varie selon les communes.

 
 

 

 

 

 

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